Ograničenja gradnje u obalnom pojasu, ZOP, udaljenosti od mora
Zaštićeno obalno područje mora (ZOP) je, prema članku 45. Zakona o prostornom uređenju, područje od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku koje obuhvaća područje obalnih jedinica lokalne samouprave. Planiranje i korištenje prostora ZOP-a provodi se uz ograničenja u pojasu kopna i otoka u širini od 1000 m od obalne crte i pojasu mora u širini od 300 m od obalne crte — tzv. prostor ograničenja. Ova ograničenja postoje radi zaštite, ostvarenja ciljeva održivog razvoja i gospodarski učinkovitog korištenja ovog iznimno vrijednog prostora.
U prostoru ograničenja članak 48. zabranjuje planiranje građevina za istraživanje i eksploataciju mineralnih sirovina, iskorištavanje snage vjetra za električnu energiju, obradu otpada, uzgoj plave ribe, privezišta i luke nautičkog turizma izvan građevinskog područja te zahvate čija je posljedica fizička dioba otoka. Građevinsko područje u prostoru ograničenja može se proširiti za najviše 20% površine izgrađenog dijela, i to samo ako je izgrađeni dio veći od 80% toga područja (članak 47. stavak 1.). Ne mogu se osnivati nova naselja niti novi izdvojeni dijelovi građevinskog područja naselja, a postojeći se ne mogu proširivati u pojasu od 100 m od obalne crte (članak 47. stavak 2.).
Izvan građevinskog područja u prostoru ograničenja, članak 48.a dopušta gradnju i rekonstrukciju zgrade bruto površine nadzemnih dijelova do 400 m², najveće visine do 5 m, na udaljenosti od najmanje 100 m od obalne crte, na česticama ukupne površine od najmanje 3 ha, za potrebe obiteljskog poljoprivrednog gospodarstva i seoskog turizma. Također je dopuštena rekonstrukcija postojeće zgrade bez povećanja gabarita, gradnja pomoćnih zgrada na čestici postojeće zgrade te gradnja građevina koje po svojoj prirodi zahtijevaju smještaj na obali. Smještajne građevine ugostiteljsko-turističke namjene moraju biti udaljene najmanje 100 m od obalne crte (članak 49. stavak 1. podstavak 2.).
Izdvojena građevinska područja ugostiteljsko-turističke namjene u prostoru ograničenja podliježu strogim uvjetima (članak 49.): izgrađenost čestice ne smije biti veća od 30%, koeficijent iskoristivosti ne veći od 0,8, najmanje 40% površine mora biti uređeno kao parkovno zelenilo, a odvodnja mora biti riješena zatvorenim kanalizacijskim sustavom. Kampovi se planiraju s izgrađenošću do 10%, smještajne jedinice moraju biti udaljene najmanje 25 m od obalne crte i ne smiju biti povezane s tlom na čvrsti način (članak 49. stavak 4.). U građevinskom području naselja ukupna površina ugostiteljsko-turističke namjene iznosi najviše 20% toga područja.
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima gradnje u zaštićenom obalnom području. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira primjenjivost ograničenja ZOP-a na vašu nekretninu i utvrđuje mogućnosti realizacije planiranog zahvata. Procesni hodogram prikazuje korake od provjere udaljenosti od obalne crte do ishođenja potrebnih dozvola. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete detaljno raspraviti specifičnosti vaše lokacije i dobiti konkretne preporuke za daljnje postupanje.
Česta pitanja
Prostor ograničenja obuhvaća pojas kopna i otoka u širini od 1000 m od obalne crte i pojas mora u širini od 300 m od obalne crte (članak 45. stavak 3.). U tom prostoru vrijede posebna ograničenja za planiranje i građenje koja nadilaze opća pravila prostornog uređenja.
U pojasu od 100 m od obalne crte ne mogu se proširivati postojeći izdvojeni dijelovi građevinskog područja naselja (članak 47. stavak 2.). Izvan građevinskog područja, gradnja zgrade za OPG i seoski turizam dopuštena je tek na udaljenosti od najmanje 100 m od obalne crte i na česticama od minimalno 3 ha (članak 48.a). Unutar postojećeg građevinskog područja, mogućnosti ovise o prostornom planu.
U prostoru ograničenja zabranjeno je planiranje građevina za eksploataciju mineralnih sirovina, vjetroelektrana, obrada otpada, uzgoj plave ribe, privezišta i luke nautičkog turizma izvan građevinskog područja te zahvati koji bi fizički podijelili otok (članak 48.). Postoje iznimke za eksploataciju morske soli, arhitektonskog kamena na Braču, Korčuli i Pelješcu te za proširenje postojećih odlagališta otpada.
Kamp se može planirati u izdvojenom građevinskom području izvan naselja ili u građevinskom području naselja unutar površine ugostiteljsko-turističke namjene (članak 49. stavak 4.). Izgrađenost ne smije biti veća od 10%, najmanje 40% površine mora biti parkovno zelenilo, smještajne jedinice moraju biti udaljene najmanje 25 m od obalne crte i ne smiju biti čvrsto povezane s tlom.
Ako se građevinsko područje nalazi izvan prostora ograničenja s više od polovice svoje površine, na dio izvan prostora ograničenja ne moraju se primijeniti ograničenja o proširenju građevinskog područja iz članka 47. stavka 1. (članak 47. stavak 4.). Ova iznimka olakšava planiranje za naselja koja samo rubno ulaze u pojas od 1000 m od obalne crte.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.