Uknjižba vlasništva

Što je uknjižba vlasništva?

Uknjižba vlasništva najvažniji je upis u zemljišnoj knjizi jer se njime pravo vlasništva na nekretnini stječe, prenosi ili prestaje bezuvjetno i bez potrebe za naknadnim opravdanjem. Prema članku 34. stavku 2. Zakona o zemljišnim knjigama, uknjižba je upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničuju ili prestaju bez posebnog naknadnog opravdanja. To znači da trenutkom provedbe uknjižbe u glavnoj knjizi stjecatelj postaje punopravni vlasnik nekretnine u zemljišnoknjižnom smislu. Upravo zato je uknjižba ključan korak nakon svake kupoprodaje, darovanja ili nasljeđivanja nekretnine.

Pretpostavke za uknjižbu

Da bi zemljišnoknjižni sud dopustio uknjižbu vlasništva, moraju biti ispunjene opće i posebne pretpostavke. Prema članku 57., uknjižba se dopušta na temelju javnih isprava (sudske odluke, javnobilježnički akti) ili privatnih isprava na kojima je istinitost potpisa ovjerovljena. Privatna isprava mora sadržavati točnu oznaku nekretnine i izričitu izjavu dotadašnjeg vlasnika da pristaje na uknjižbu — tzv. clausulu intabulandi (članak 59.). Nadalje, prema članku 45., upis je dopušten samo protiv osobe koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik (knjižni prednik), čime se osigurava neprekinuti niz stjecanja. Prijedlog za uknjižbu podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika (članak 105.), a zemljišnoknjižni sud dužan je donijeti rješenje u roku od 15 radnih dana (članak 115. stavak 3.).

Postupak uknjižbe korak po korak

Postupak uknjižbe vlasništva odvija se u nekoliko koraka:

• Pribavljanje tabularne isprave — ugovor o kupoprodaji, darovanju, rješenje o nasljeđivanju ili druga isprava s ovjerenim potpisom i clausulom intabulandi.
• Podnošenje prijedloga — prijedlog se podnosi elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika. Javni bilježnik je, prema članku 105. stavku 3., obvezan podnijeti prijedlog nakon ovjere potpisa, osim ako se stranka tome izričito protivi.
• Plomba — čim prijedlog stigne sudu, u zemljišnoknjižnom ulošku odmah se stavlja plomba s danom i vremenom primitka (članak 108.), čime se štiti prvenstveni red.
• Rješenje o upisu — sud pregledava prijedlog i priloge te, ako su ispunjene sve pretpostavke iz članka 117., dopušta uknjižbu.
• Provedba u glavnoj knjizi — uknjižba se provodi u vlastovnici (list B) zemljišnoknjižnog uloška, čime novo vlasništvo postaje vidljivo svim trećima.

Najčešći problemi u praksi

U praksi se nerijetko događa da uknjižba bude odbijena zbog nepotpune isprave, neovjerenog potpisa ili neusklađenosti podataka o čestici između katastra i zemljišne knjige. Čest problem je i nepostojanje clausule intabulandi u ugovoru, što znači da se umjesto uknjižbe može dopustiti samo predbilježba (članak 61.). Ako je nekretnina naslijeđena, ali ostavinski postupak nije proveden, potrebno je najprije ishoditi rješenje o nasljeđivanju. Kod starijih nekretnina koje nemaju zemljišnoknjižni uložak, vlasništvo se može steći tek nakon provedbe postupka osnivanja zemljišne knjige ili pojedinačnog ispravnog postupka. Pravodobna provjera stanja u zemljišnoj knjizi i priprema uredne dokumentacije ključni su za uspješnu uknjižbu.

Kako vam Borić & Toš može pomoći?

Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima vezanim uz uknjižbu vlasništva. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira vašu dokumentaciju, identificira potencijalne zapreke za uknjižbu i predlaže rješenja. Procesni hodogram vizualno prikazuje sve korake postupka — od pripreme isprava do pravomoćnosti rješenja. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja i dobiti konkretne smjernice za uspješan upis vlasništva.