Etažiranje

Što je etažiranje?

Etažiranje je postupak uspostave etažnog vlasništva — posebnog oblika vlasništva na određenom dijelu nekretnine (stanu, poslovnom prostoru, garaži) koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim udjelom na cijeloj nekretnini. Prema članku 36. stavku 2. Zakona o zemljišnim knjigama, vlasništvo posebnog dijela nekretnine upisuje se u vlastovnici na suvlasničkom dijelu onog suvlasnika za kojeg je osnovano vlasništvo tog posebnog dijela, uz naznaku na koji se posebni dio i sporedne dijelove odnosi. Na zemljišnoknjižnom ulošku stavlja se naznaka — Etažno vlasništvo (članak 23.). Etažiranje je nužno kad se u jednoj zgradi nalaze stanovi ili prostori koji pripadaju različitim vlasnicima.

Pretpostavke za etažiranje

Za uspostavu etažnog vlasništva potrebno je ispuniti nekoliko preduvjeta. Prije svega, nekretnina mora biti upisana u zemljišnu knjigu, a suvlasnički udjeli moraju biti jasno određeni razlomkom (članak 36. stavak 1.). Potreban je elaborat etažiranja koji izrađuje ovlašteni geodet ili arhitekt, a koji sadrži opis zgrade, pojedinih stanova i zajedničkih dijelova s točnim površinama. Također je potreban međuvlasnički ugovor ili isprava o očitovanju volje suvlasnika o uspostavi etažnog vlasništva, ovjeren kod javnog bilježnika. Suvlasnici se moraju sporazumjeti o tome koji posebni dio pripada kojem suvlasničkom udjelu. Ministar nadležan za poslove pravosuđa pravilnikom propisuje rokove i način povezivanja glavne zemljišne knjige i knjige položenih ugovora te upis etažnog vlasništva (članak 20. stavak 4.).

Postupak etažiranja korak po korak

Postupak etažiranja odvija se u nekoliko faza:

• Izrada elaborata — ovlašteni geodet ili arhitekt izrađuje plan posebnih dijelova s opisom stanova, pomoćnih prostorija i zajedničkih dijelova zgrade.
• Sporazum suvlasnika — svi suvlasnici moraju se sporazumjeti o raspodjeli posebnih dijelova i potpisati međuvlasnički ugovor ili očitovanje volje, koje se ovjerava kod javnog bilježnika.
• Podnošenje prijedloga — prijedlog za upis etažnog vlasništva podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika (članak 105.), uz prilaganje elaborata i ovjerene isprave.
• Provedba upisa — sud provodi upis u vlastovnici na odgovarajućem suvlasničkom dijelu, uz naznaku posebnog dijela i sporednih dijelova. Otvaraju se podulošci za svaki posebni dio.

Troškovi i česti problemi

Troškovi etažiranja uključuju izradu geodetskog elaborata, javnobilježničke troškove ovjere isprava i sudske pristojbe za upis. U praksi se javljaju brojni problemi: neslaganje suvlasnika oko raspodjele posebnih dijelova, neusklađenost stvarnog stanja zgrade s podacima u katastru, nepostojanje uporabne dozvole ili bespravna gradnja pojedinih dijelova. Poseban problem nastaje kod starijih zgrada gdje knjiga položenih ugovora nije povezana s glavnom zemljišnom knjigom — u tom slučaju podulošci knjige položenih ugovora smatraju se podulošcima zemljišnoknjižnog uloška (članak 20. stavak 2.). Spajanje suvlasničkih udjela na istoj nekretnini moguće je samo ako se radi o udjelu na istom posebnom dijelu (članak 36. stavak 8.).

Kako vam Borić & Toš može pomoći?

Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim fazama postupka etažiranja. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira mogućnost uspostave etažnog vlasništva na vašoj nekretnini i identificira potrebne korake. Procesni hodogram vizualno prikazuje cjelokupni postupak etažiranja — od izrade elaborata do upisa u zemljišnu knjigu. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja i dobiti konkretne smjernice za uspješno provođenje etažiranja.