Upis hipoteke na nekretninu — založno pravo, redoslijed namirenja, zajednička hipoteka, brisanje i prioritet naplate.
Hipoteka (založno pravo na nekretnini) stvarno je pravo kojim se osigurava naplata tražbine iz vrijednosti nekretnine. U zemljišnoj knjizi hipoteka se upisuje kao teret u teretovnici (list C). Prema članku 39. Zakona o zemljišnim knjigama, hipoteka se može upisati kao teret cijeloga zemljišnoknjižnog tijela ili kao teret idealnog dijela nekog suvlasnika, ali ne može se upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelova tijela. Hipoteka se upisuje samo glede točno određene svote u novcu, koja može biti određena i prema pravilima o valutnoj ili indeksnoj klauzuli (članak 40.). Uz tražbinu se upisuje i kamatna stopa ili oznaka anuitetne otplate.
Za upis hipoteke potrebna je isprava koja sadrži pravni temelj (ugovor o kreditu, sporazum o osiguranju tražbine) i izjavu vlasnika nekretnine da pristaje na upis založnog prava. Isprava mora ispunjavati pretpostavke iz članaka 57.–60. — ovjereni potpis, točnu oznaku nekretnine i izričit pristanak na uknjižbu. Prijedlog za upis podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika (članak 105.). Hipoteka osigurava, uz glavnicu, i troškove parnice i ovrhe (članak 42. stavak 1.), a trogodišnji zaostaci kamata uživaju isti prvenstveni red kao i glavnica (članak 42. stavak 2.).
Prvenstveni red hipoteke određuje se prema trenutku kad je prijedlog za upis stigao sudu (članak 50.) i od ključne je važnosti za redoslijed namirenja. Hipoteka s ranijim prvenstvenim redom namiruje se prije kasnije upisanih hipoteka. Ustup prvenstva moguć je uz pristanak ovlaštenika prava i vlasnika nekretnine (članak 51.). Zajednička (simultana) hipoteka osniva se kad se ista tražbina osigurava nepodijeljeno na dvjema ili više nekretnina (članak 41.). Vjerovnik zajedničke hipoteke može slobodno birati iz kojih će se nekretnina namirivati. Za upis zajedničke hipoteke na nekretninama u knjigama različitih sudova primjenjuju se posebna pravila (članci 151.–161.) — potrebno je označiti glavni i sporedne uloške, a sve promjene upisuju se samo u glavnom ulošku.
Brisanje hipoteke provodi se nakon prestanka osigurane tražbine, najčešće otplatom kredita. Potrebna je brisovna isprava — izjava vjerovnika s ovjerenim potpisom da pristaje na brisanje. Kad založni vjerovnik predlaže brisanje, potrebna je i suglasnost vlasnika (članak 103. stavak 3.). Ako na hipotekarnoj tražbini postoje podzaložna prava (nadhipoteka), brisanje se dopušta uz uvjet da pravni učinak nastupa tek kad podzaložna prava budu izbrisana (članak 74.). Za stare hipoteke postoji mogućnost amortizacije — ako je proteklo najmanje 30 godina od uknjižbe, a nije moguće pronaći ovlaštenike niti njihove pravne sljednike (članak 162.). Prioritet naplate slijedi prvenstveni red upisa, što je posebno važno u ovršnim postupcima.
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima vezanim uz hipoteke. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira stanje hipotekarnog opterećenja nekretnine, provjerava valjanost upisa i predlaže korake za zaštitu vaših prava. Procesni hodogram vizualno prikazuje postupak upisa ili brisanja hipoteke. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja — bilo da ste dužnik koji želi izbrisati hipoteku ili vjerovnik koji želi osigurati svoju tražbinu.
Česta pitanja
Ne, hipoteka se može upisati samo kao teret cijeloga zemljišnoknjižnog tijela ili idealnog dijela suvlasnika, ali ne kao teret pojedinih sastavnih dijelova (članak 39. stavak 1.). To znači da ako imate suvlasnički udio, hipoteka se može upisati na taj udio, ali ne na pojedini stan ili prostoriju bez uspostavljenog etažnog vlasništva.
Zajednička hipoteka je založno pravo koje se za istu tražbinu upisuje nepodijeljeno na dvjema ili više nekretnina (članak 41.). Vjerovnik može slobodno birati hoće li se namirivati iz svih ili samo nekih opterećenih nekretnina. Za upis se mora odrediti glavni uložak i sporedni ulošci, a sve promjene hipoteke upisuju se samo u glavnom ulošku (članci 151.-161.).
Prvenstveni red određuje redoslijed namirenja vjerovnika iz kupovnine nekretnine u ovršnom postupku (članak 50.). Hipoteka s ranijim redom namiruje se prije kasnijih hipoteka. Ustup prvenstva moguć je, ali zahtijeva pristanak obaju ovlaštenika i vlasnika nekretnine (članak 51.). Trogodišnji zaostaci kamata imaju isti red kao i glavnica (članak 42. stavak 2.).
Hipoteka osigurava, uz glavnicu, i troškove parnice i ovrhe, ako nije što posebno određeno (članak 42. stavak 1.). Trogodišnji zaostaci kamata uživaju isti prvenstveni red kao i glavnica (članak 42. stavak 2.), a trogodišnji zaostali zahtjevi godišnjih renta i periodičnih plaćanja također imaju isti red kao i upisano pravo (članak 42. stavak 3.).
Da, ustupom prvenstva mogu se zamijeniti mjesta u prvenstvenom redu (članak 51.). Za to je potreban pristanak ovlaštenika prava koje stupa natrag i onog koje stupa naprijed, a ako je pravo koje stupa natrag hipoteka, potreban je i pristanak vlasnika nekretnine. Ustupom se ne dira u opseg i red ostalih uknjiženih prava (članak 51. stavak 5.).
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.