Sve o ovrsi na nekretnini — minimalni iznos tražbine, procjena, javna dražba i zaštita ovršenika prema Ovršnom zakonu.
Ovrha na nekretnini najsloženiji je oblik ovršnog postupka koji se provodi radi naplate novčanih tražbina iz vrijednosti nekretnine ovršenika. Ovršni zakon (NN 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22, 06/24) uređuje ovaj postupak u člancima 80. do 131. (Glava deseta). Ovrha na nekretnini provodi se kroz četiri faze: zabilježba ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđivanje vrijednosti nekretnine, prodaja nekretnine na javnoj dražbi te namirenje ovrhovoditelja iz prodajne cijene. Zbog složenosti postupka i visokih vrijednosti koje su u pitanju, stručna pravna pomoć neophodna je u svakoj fazi.
Članak 80.b Ovršnog zakona propisuje važno ograničenje — ovrha na nekretnini može se odrediti samo ako glavnica tražbine iznosi najmanje 5.310,00 EUR. Ovo ograničenje uvedeno je kako bi se spriječilo pokretanje ovršnog postupka na nekretnini radi naplate bagatelnih tražbina, čime se štiti pravo ovršenika na dom. Također, članak 84. Ovršnog zakona predviđa mogućnost izuzimanja jedine nekretnine ovršenika od ovrhe pod određenim uvjetima, osobito kada bi ovrha bila nerazmjerna u odnosu na visinu tražbine.
Vrijednost nekretnine utvrđuje se procjenom koju provodi sudski vještak, sukladno članku 92. Ovršnog zakona. Procjena mora odražavati tržišnu vrijednost nekretnine. Nakon pravomoćnosti rješenja o ovrsi i procjene, pristupa se prodaji nekretnine na javnoj dražbi, što je uređeno člancima 95. do 104. Ovršnog zakona. Na prvom ročištu za dražbu nekretnina se ne može prodati ispod 2/3 utvrđene vrijednosti, dok se na drugom ročištu može prodati ispod te cijene, ali ne ispod 1/2 utvrđene vrijednosti. Kupac je dužan položiti kupovninu u roku koji odredi sud.
Ovršni zakon predviđa više mehanizama zaštite ovršenika. Ovršenik može uložiti žalbu protiv rješenja o ovrsi na temelju članka 50. Ovršnog zakona, zatražiti odgodu ovrhe prema člancima 65. do 70. ili isticati da su ispunjeni uvjeti za izuzimanje nekretnine iz članka 84. Sud po službenoj dužnosti pazi na zaštitu prava ovršenika, osobito kada se radi o jedinoj nekretnini u kojoj ovršenik stanuje. Pravovremeno ulaganje pravnih lijekova može bitno utjecati na ishod postupka.
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža cjelovitu pravnu podršku u postupcima ovrhe na nekretnini. Za vaš predmet izrađujemo pisano pravno mišljenje s procjenom uspješnosti i analizom svih relevantnih pravnih pitanja, procesni hodogram koji detaljno prikazuje svaku fazu postupka s pripadajućim rokovima, te nudimo osobnu online konzultaciju s odvjetnikom specijaliziranim za ovršno pravo kako biste donijeli informirane odluke u zaštiti vaših prava.
Česta pitanja
Prema članku 80.b Ovršnog zakona, ovrha na nekretnini može se odrediti samo ako glavnica tražbine iznosi najmanje 5.310,00 EUR. Ovo ograničenje štiti ovršenike od gubitka nekretnine zbog manjih dugova.
Članak 84. Ovršnog zakona predviđa mogućnost izuzimanja jedine nekretnine ovršenika od ovrhe pod određenim uvjetima, osobito ako bi prodaja bila nerazmjerna u odnosu na visinu tražbine. Sud cijeni okolnosti svakog pojedinog slučaja.
Na prvom ročištu za dražbu nekretnina se ne može prodati ispod 2/3 utvrđene (procijenjene) vrijednosti. Na drugom ročištu donja granica je 1/2 utvrđene vrijednosti. Procjenu provodi sudski vještak sukladno članku 92. Ovršnog zakona.
Postupak ovrhe na nekretnini najduži je ovršni postupak i može trajati od jedne do nekoliko godina, ovisno o složenosti slučaja, ulaganju pravnih lijekova i opterećenosti suda. Uključuje zabilježbu, procjenu, dražbu i namirenje.
Hipotekarni vjerovnici imaju pravo prvenstvenog namirenja iz prodajne cijene nekretnine prema redoslijedu upisa u zemljišnu knjigu. Ostali vjerovnici namiruju se nakon hipotekarnih, prema redoslijedu stjecanja prava na namirenje.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.