Pravo građenja na tuđem zemljištu — osnivanje, upis u ZK, prava i obveze nositelja, trajanje i naknada prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Pravo građenja ograničeno je stvarno pravo na tuđem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, dok je svagdašnji vlasnik zemljišta dužan to trpjeti. Prema članku 280. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV), pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom, a zgrada koja je izgrađena ili koja bude izgrađena na opterećenom zemljištu postaje pripadnost toga prava — kao da je ono samo zemljište. To znači da nositelj prava građenja postaje i vlasnikom zgrade, bez obzira na to što ne posjeduje zemljište. Ova pravna konstrukcija iznimno je korisna u situacijama kada vlasnik zemljišta nije spreman prodati nekretninu, ali je spreman dozvoliti gradnju uz naknadu.
Prema članku 281. ZV-a, nositelj prava građenja istodobno je i vlasnik zgrade koja je njegova pripadnost. Glede samog zemljišta koje je opterećeno, nositelj prava građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja — mora ga koristiti s pažnjom dobrog gospodara i ne smije umanjivati njegovu vrijednost. Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno. Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i svaka druga nekretnina, može se opteretiti služnostima, stvarnim teretima i založnim pravom (članak 285.), što ga čini vrijednim instrumentom i u financijskim transakcijama.
Pravo građenja osniva se na temelju pravnog posla vlasnika nekretnine ili odlukom suda (članak 286. ZV-a). Pravni posao mora biti u pisanom obliku i sadržavati odredbe o osnivanju prava na određenoj nekretnini. Posebnost je što se pravo građenja osniva dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu: upisom kao tereta na zemljištu koje opterećuje te upisom kao posebnoga zemljišnoknjižnog tijela u novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku (članak 288.). Bude li zgrada izgrađena, upisat će se kao da je izgrađena na pravu građenja. Upis kao tereta moguć je samo na temelju pisanog očitovanja vlasnika, a ako bi pravo štetilo već upisanim ograničenim stvarnim pravima, potreban je i pristanak ovlaštenika tih prava.
Pravo građenja može biti vremenski ograničeno ili neograničeno. Ako na pravu građenja nije izgrađena zgrada u roku od dvadeset godina od osnutka, vlasnik opterećene nekretnine može zahtijevati ukinuće prava (članak 294. ZV-a). S prestankom prava građenja, zgrada postaje sastavnim dijelom zemljišta, a vlasnik je dužan osobi čije je pravo prestalo platiti naknadu za zgradu u iznosu za koji je njegova nekretnina vrjednija s tom zgradom nego bez nje (članak 295.). Tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju s prestankom toga prava, dok hipoteka na pravu građenja nastavlja teretiti naknadu (članak 296.).
Pravo građenja složen je pravni instrument koji zahtijeva precizno uređivanje odnosa između vlasnika zemljišta i nositelja prava. Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža pomoć pri sastavljanju i pregledu ugovora o osnivanju prava građenja, pri upisu u zemljišnu knjigu te u sporovima vezanim uz naknadu, prestanak i zaštitu tog prava. Izrađujemo pisano pravno mišljenje o pravnim rizicima i mogućnostima u vašem slučaju, připremamo procesni hodogram za provođenje postupka osnivanja ili zaštite prava te nudimo osobnu online konzultaciju s odvjetnikom za sva pitanja vezana uz nekretninski aspekt prava građenja.
Česta pitanja
Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu koje nositelju omogućuje da ima vlastitu zgradu na tom zemljištu (članak 280. ZV). Korisno je kada vlasnik zemljišta nije spreman prodati nekretninu, ali je spreman dozvoliti gradnju uz naknadu. Nositelj postaje vlasnikom zgrade, a pravo je izjednačeno s nekretninom i može se opteretiti hipotekom.
Pravo građenja osniva se pisanim ugovorom (pravnim poslom) između vlasnika zemljišta i budućeg nositelja prava, ili odlukom suda (članak 286. ZV). Ugovor mora sadržavati odredbe o osnivanju prava na određenoj nekretnini. Pravo se osniva dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu — kao teret na zemljištu i kao posebno ZK tijelo u novom ulošku (članak 288. ZV).
Da. Prema članku 281. ZV-a, nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako ugovorom nije određeno drukčije. Ugovorne stranke mogu slobodno dogovoriti i drugačiji iznos ili modalitete plaćanja naknade.
Da. Prema članku 285. ZV-a, pravo građenja je otuđivo i nasljedivo kao i svake druge nekretnine. Može se prenijeti ugovorom o kupoprodaji, darovanju ili na drugi način, a prenosi se zajedno s vlasništvom zgrade koja je njegova pripadnost. Može se opteretiti i hipotekom, što olakšava financiranje gradnje.
S prestankom prava građenja zgrada postaje sastavnim dijelom zemljišta i pripada njegovu vlasniku. Vlasnik je dužan osobi čije je pravo prestalo platiti naknadu u iznosu za koji je njegova nekretnina vrjednija s tom zgradom (članak 295. ZV). Hipoteka koja je teretila pravo građenja nastavlja teretiti tu naknadu (članak 296.).
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.