Ugovor o zakupu uređuje prava i obveze zakupodavca i zakupnika pri korištenju stvari uz plaćanje zakupnine — saznajte ključne odredbe ZOO-a i zaštitite svoje interese.
Ugovor o zakupu posebna je vrsta obveznog ugovora kojim se zakupodavac obvezuje predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a zakupnik se zauzvrat obvezuje plaćati mu zakupninu. Temeljna odredba sadržana je u članku 519. Zakona o obveznim odnosima (ZOO). Za razliku od ugovora o najmu koji se tipično odnosi na stambeni prostor, zakup u pravilu obuhvaća poslovne prostore, opremu, poljoprivredno zemljište i druge pokretne i nepokretne stvari. Važno je napomenuti da se odredbe ZOO-a o zakupu primjenjuju samo podredno — ako je određeni zakup uređen posebnim zakonom (primjerice Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora), prednost imaju te posebne odredbe (članak 520. ZOO-a).
Zakupodavac ima niz zakonskih obveza prema zakupniku. Prema članku 521. ZOO-a, dužan je predati zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno s njezinim pripadcima, u stanju koje odgovara ugovorenoj ili redovnoj namjeni. Za trajanja zakupa zakupodavac je dužan održavati stvar i obavljati potrebne popravke (članak 522. ZOO-a). Troškovi sitnih popravaka i redovnog korištenja padaju na teret zakupnika, no veće, nužne popravke snosi zakupodavac, koji je dužan naknaditi i troškove koje je zakupnik u tu svrhu opravdano učinio. Zakupodavac odgovara i za materijalne i pravne nedostatke stvari — prema članku 527. ZOO-a odgovara za sve nedostatke koji smetaju ugovorenom ili redovnom korištenju, bez obzira je li ih znao ili ne. Zakupnik koji otkrije nedostatke mora o njima bez odgode obavijestiti zakupodavca, a propuštanje te obveze može ga lišiti prava na naknadu štete (članak 532. ZOO-a).
Zakupnik je dužan koristiti stvar kao dobar gospodarstvenik, sukladno ugovorenoj namjeni (članak 533. ZOO-a). Plaćanje zakupnine ključna je zakupnikova obveza — rokovi su određeni ugovorom, a u nedostatku ugovora plaća se polugodišnje za višegodišnje zakupe, odnosno po isteku ugovorenog vremena za kraće zakupe (članak 534. ZOO-a). Zakupodavac može otkazati ugovor ako zakupnik ne plati zakupninu niti u roku od 15 dana od poziva na plaćanje (članak 535. ZOO-a). Na kraju zakupa zakupnik je dužan stvar čuvati i vratiti je neoštećenu, a ne odgovara za istrošenost nastalu redovnim korištenjem (članak 541. ZOO-a). Zakupnik može dati stvar u podzakup ako time ne nanosi štetu zakupodavcu i ako ugovorom nije drukčije određeno (članak 537. ZOO-a).
Zakup na određeno vrijeme prestaje automatski istekom ugovorenog roka (članak 545. ZOO-a). Ako zakupnik nastavi koristiti stvar i zakupodavac se tomu ne usprotivi, smatra se da je sklopljen novi zakup na neodređeno vrijeme pod istim uvjetima — tzv. prešutno obnavljanje zakupa (članak 546. ZOO-a). Zakup na neodređeno prestaje otkazom, uz otkazni rok od najmanje osam dana (članak 547. ZOO-a). U slučaju otuđenja zakupljene stvari, novi vlasnik stupa na mjesto zakupodavca i preuzima sva prava i obveze iz ugovora o zakupu — zakupnikov položaj time ostaje zaštićen (članak 542. ZOO-a). Zakup prestaje i propašću stvari uslijed više sile (članak 548. ZOO-a), dok smrt ni zakupnika ni zakupodavca sama po sebi ne raskida ugovor, osim ako nije drukčije ugovoreno (članak 549. ZOO-a).
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima vezanim uz ugovor o zakupu — bilo da se radi o poslovnom prostoru, opremi ili zemljištu. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira uvjete zakupa, upozorava na potencijalne zamke i predlaže odredbe koje štite vaše interese. Procesni hodogram vizualno prikazuje korake u slučaju spora ili raskida zakupnog odnosa. Putem osobne online konzultacije s odvjetnikom možete dobiti konkretne odgovore na vaša pitanja u vezi s pravima i obvezama iz zakupnog odnosa.
Česta pitanja
Zakup se prema ZOO-u odnosi na davanje stvari na korištenje uz zakupninu i tipično obuhvaća poslovne prostore, opremu i zemljišta, dok se najam češće veže uz stambene prostore. Posebni zakoni (npr. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora) uređuju specifične kategorije zakupa, a odredbe ZOO-a primjenjuju se samo podredno.
ZOO ne propisuje pisani oblik kao uvjet valjanosti ugovora o zakupu, no pisana forma preporučuje se radi sigurnosti obiju strana i dokazivanja uvjeta zakupa u slučaju spora. Posebni zakoni (npr. za poslovni prostor) mogu propisivati obavezni pisani oblik.
Prema članku 522. ZOO-a zakupodavac je dužan održavati stvar i obavljati nužne popravke. Ako to propusti, zakupnik može sam obaviti popravke i zahtijevati naknadu troškova, a u slučaju ozbiljnog smetanja korištenju ima pravo tražiti sniženje zakupnine ili raskinuti ugovor uz naknadu štete.
Ne. Prema članku 542. ZOO-a, u slučaju otuđenja zakupljene stvari novi vlasnik stupa na mjesto zakupodavca i preuzima sve obveze iz ugovora o zakupu. Zakupnik ne može biti prijevremeno istjeran — zakupni odnos nastavlja se s novim vlasnikom do isteka ugovorenog roka.
Prema članku 547. ZOO-a svaka strana može dati otkaz uz otkazni rok koji je ugovorom određen, a ako nije, iznosi osam dana. Otkaz ne smije biti dan u nevrijeme. Zakup na određeno vrijeme prestaje automatski istekom roka, bez potrebe za otkazom.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.