Postupak ozakonjenja bespravno izgrađenih objekata — uvjeti, dokumentacija, naknada, rješenje o izvedenom stanju i upis u zemljišne knjige.
Ozakonjenje (legalizacija) je postupak kojim se nezakonito izgrađena građevina naknadno usklađuje s pravnim poretkom i dobiva zakonski status. U Hrvatskoj je ovaj postupak reguliran Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12, 143/13, 65/17, 14/19), koji predstavlja poseban propis u odnosu na Zakon o gradnji. Cilj ozakonjenja je riješiti problem velikog broja bespravno izgrađenih objekata i omogućiti njihov upis u zemljišne knjige.
Ozakonjenje je moguće samo za zgrade izgrađene do 21. lipnja 2011. (što se utvrđuje digitalnom ortofoto kartom ili drugim dokazima). Zgrada se ne smije nalaziti na prostoru na kojem je ozakonjenje zabranjeno — primjerice na pomorskom dobru, u zaštićenim prirodnim područjima ili na javnim površinama, osim ako posebni propisi to dopuštaju. Vlasnik mora podnijeti zahtjev s propisanom dokumentacijom i platiti naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
Zahtjev za ozakonjenje podnosi se nadležnom upravnom tijelu županije ili Grada Zagreba. Potrebna dokumentacija ovisi o kategoriji zgrade: za manje zgrade (do 400 m² bruto površine) dovoljan je snimak izvedenog stanja koji izrađuje ovlašteni arhitekt ili inženjer, dok se za veće zgrade zahtijeva potpuni geodetski elaborat i detaljnija dokumentacija. Uz zahtjev se prilaže dokaz o pravnom interesu (vlasništvo zemljišta), potvrda o vidljivosti na digitalnoj ortofoto karti te dokaz o plaćenoj naknadi.
Uspješnim završetkom postupka donosi se rješenje o izvedenom stanju koje ima pravne učinke građevinske i uporabne dozvole. Na temelju pravomoćnog rješenja, zgrada se može upisati u katastar i zemljišne knjige, priključiti na komunalnu infrastrukturu i legalno koristiti. Rješenje također sprječava inspekcijski postupak uklanjanja. Bez ozakonjenja, nezakonita građevina ne može se pravno prometovati, hipotecirati niti osigurati.
Odvjetničko društvo Borić & Toš ima bogato iskustvo u postupcima ozakonjenja. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje procjenjuje mogućnost ozakonjenja vaše nekretnine i identificira potencijalne prepreke. Procesni hodogram prikazuje svaki korak postupka — od prikupljanja dokumentacije do pravomoćnosti rješenja. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete dobiti konkretnu strategiju za uspješno ozakonjenje vaše građevine.
Česta pitanja
Da, ako je kuća izgrađena do 21. lipnja 2011. i ne nalazi se na prostoru na kojem je ozakonjenje zabranjeno. Potrebno je podnijeti zahtjev s propisanom dokumentacijom nadležnom upravnom tijelu. Postupak rezultira rješenjem o izvedenom stanju koje ima učinke građevinske i uporabne dozvole.
Troškovi uključuju naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru (ovisi o lokaciji, površini i vrsti zgrade), troškove izrade snimke izvedenog stanja od ovlaštenog arhitekta te upravne pristojbe. Ukupni troškovi variraju od nekoliko tisuća do nekoliko desetaka tisuća eura, ovisno o veličini i složenosti objekta.
Ozakonjenje je moguće samo ako podnositelj zahtjeva ima pravni interes — najčešće vlasništvo nad zemljištem. Ako je zgrada na tuđem zemljištu, potrebno je prethodno riješiti imovinskopravne odnose s vlasnikom zemljišta. U nekim slučajevima moguće je steći vlasništvo dosjelošću, ali to zahtijeva poseban sudski postupak.
Zakon ne propisuje krajnji rok za podnošenje zahtjeva za ozakonjenje, ali je preporučljivo postupak pokrenuti što prije. Dok zgrada nema rješenje o izvedenom stanju, izložena je riziku inspekcijskog postupka i naloga za uklanjanje. Osim toga, ne može se upisati u zemljišne knjige niti legalno prometovati.
Pravomoćno rješenje o izvedenom stanju omogućuje upis zgrade u katastar i zemljišne knjige, priključenje na komunalnu infrastrukturu, legalno korištenje objekta, mogućnost prodaje ili hipoteke te zaštitu od inspekcijskog naloga za uklanjanje. Bez ozakonjenja, nezakonita građevina ostaje u pravnoj neizvjesnosti.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.