Prava i obveze najmodavca i najmoprimca — sklapanje, trajanje i otkaz najma, nedostaci, povrat depozita i rješavanje sporova.
Ugovor o najmu ugovor je kojim se najmodavac obvezuje predati najmoprimcu određenu stvar na uporabu, a najmoprimac se obvezuje za to plaćati najamninu. Prema članku 550. Zakona o obveznim odnosima, najam je naplatni ugovor u kojem se najmoprimac koristi stvari za ugovorenu svrhu, ali ne stječe vlasništvo niti pravo na plodove stvari. Na najam stana primjenjuju se i odredbe posebnog Zakona o najmu stanova.
Najmodavac je dužan predati stvar u ispravnom stanju i održavati je u tom stanju tijekom trajanja najma (članak 551.). Ako se pojavi nedostatak koji nije prouzročio najmoprimac, najmodavac ga mora otkloniti na svoj trošak. Ako najmodavac ne otkloni nedostatak u primjerenom roku, najmoprimac može sam otkloniti nedostatak i zahtijevati naknadu troškova, ili tražiti sniženje najamnine ili raskinuti ugovor ako je nedostatak značajan (članak 557.).
Najmoprimac mora koristiti stvar kao dobar domaćin, odnosno dobar gospodarstvenik, i samo za svrhu određenu ugovorom. Dužan je plaćati najamninu u ugovorenim rokovima. Po prestanku najma mora vratiti stvar u stanju u kakvom ju je primio, uz normalno trošenje (članak 560.). Najmoprimac ne smije bez pristanka najmodavca dati stvar u podnajam ili je na drugi način prepustiti trećoj osobi.
Najam se sklapa na određeno ili neodređeno vrijeme. Najam na određeno vrijeme prestaje istekom ugovorenog roka. Najam na neodređeno vrijeme svaka strana može otkazati uz poštivanje otkaznog roka — za nekretnine je to u pravilu tri mjeseca prije kraja obračunskog razdoblja (članak 576.). Ugovor o najmu prestaje i raskidom, propašću stvari ili smrću najmoprimca ako su nasljednici u roku od šest mjeseci izjavili da ne žele nastaviti najam.
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža pravnu pomoć najmodavcima i najmoprimcima u svim aspektima najamnog odnosa. Izrađujemo pisano pravno mišljenje o vašim pravima i obvezama. Procesni hodogram prikazuje korake za otkaz najma, reklamaciju nedostataka ili povrat depozita. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete razjasniti specifičnosti vašeg najamnog odnosa.
Česta pitanja
Kod najma se stvar daje na uporabu bez prava na plodove, dok kod zakupa zakupnik stječe pravo i na plodove stvari (npr. prihod od obrade zemljišta). Najam je tipičan za stanove i poslovne prostore, a zakup za poljoprivredno zemljište, poslovne objekte s prihodima i slično.
Prema Zakonu o obveznim odnosima, kod najma nekretnina na neodređeno vrijeme otkazni rok je tri mjeseca. Međutim, ugovorom se može odrediti i dulji rok. Na najam stanova primjenjuju se i odredbe posebnog Zakona o najmu stanova, koji može propisivati drugačije uvjete za otkaz.
Da, prema članku 551. najmodavac je dužan održavati stvar u stanju prikladnom za ugovorenu uporabu. Kvarovi koji nisu nastali krivnjom najmoprimca padaju na teret najmodavca. Ako najmodavac ne otkloni kvar u razumnom roku, najmoprimac može sam izvršiti popravak i zahtijevati naknadu troškova.
Ne bez pristanka najmodavca. Najmoprimac ne smije stvar dati u podnajam niti je prepustiti trećoj osobi na uporabu bez suglasnosti najmodavca. Kršenje ove obveze razlog je za raskid ugovora o najmu od strane najmodavca.
Kupac nekretnine stupa u prava i obveze najmodavca iz ugovora o najmu. Najmoprimac zadržava sva prava iz postojećeg ugovora. Novi vlasnik može otkazati najam samo uz poštivanje zakonskih uvjeta i otkaznih rokova.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.