Utvrđivanje građevne čestice, parcelacija, uvjeti formiranja
Građevna čestica je, prema članku 3. stavku 1. podstavku 6. Zakona o prostornom uređenju, u načelu jedna katastarska čestica čiji je oblik, smještaj u prostoru i veličina u skladu s prostornim planom te koja ima pristup na prometnu površinu sukladan prostornom planu. Formiranje pravilne građevne čestice preduvjet je za ishođenje lokacijske dozvole i građevinske dozvole. Bez riješenog pitanja građevne čestice, ne može se pristupiti gradnji niti legalizirati postojeća građevina. Građevinsko zemljište definirano je kao zemljište unutar granica građevinskog područja te zemljište izvan građevinskog područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina (članak 3. stavak 1. podstavak 9.).
Ako za postojeću građevinu nije utvrđena građevna čestica, parcelacija se provodi u skladu s rješenjem o utvrđivanju građevne čestice (članak 157.). Zakon precizira situacije kada se smatra da čestica nije utvrđena — primjerice, kada su na istoj katastarskoj čestici izgrađene dvije ili više građevina koje nisu cjelina, kada je građevina izgrađena na više katastarskih čestica, kada je površina manja ili veća od propisane prostornim planom ili kada se radi o zgradi ozakonjenoj prema posebnom zakonu (članak 157. stavak 2.). Rješenje se donosi po zahtjevu vlasnika zemljišta, vlasnika građevine, investitora ili druge osobe s pravnim interesom (članak 158.).
Parcelacija građevinskog zemljišta može se provoditi samo u skladu s taksativno navedenim aktima — lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevne čestice, građevinskom dozvolom, urbanističkim planom uređenja ili prostornim planom koji u grafičkom dijelu propisuje oblik i veličinu čestice (članak 160.). Parcelacijski elaborat potvrđuje upravno tijelo izdavanjem potvrde o usklađenosti s aktom (članak 162.). Važno ograničenje: parcelacija zemljišta izvan granica građevinskog područja radi povećanja građevne čestice unutar građevinskog područja nije dopuštena (članak 160. stavak 2.).
Građani se često susreću s problemom nemogućnosti formiranja građevne čestice u skladu s prostornim planom — bilo zbog neodgovarajuće veličine, oblika ili nedostatka pristupa na prometnu površinu. Posebno su česti problemi kod zgrada izgrađenih na više katastarskih čestica različitih vlasnika, kod ozakonjenih zgrada kojima treba utvrditi česticu te kod neizgrađenog zemljišta na kojem nije donesen urbanistički plan uređenja. Građevna čestica određuje se u skladu s prostornim planom, a ako to nije moguće, u skladu s pravilima struke (članak 159.).
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima vezanim uz građevinsku česticu. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira mogućnosti formiranja građevne čestice za vašu nekretninu, identificira pravne prepreke i predlaže rješenja. Procesni hodogram vizualno prikazuje korake postupka — od zahtjeva za utvrđivanje čestice do upisa u katastar. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete detaljno raspraviti specifičnosti vašeg slučaja i dobiti jasne upute za daljnje postupanje.
Česta pitanja
Zahtjev može podnijeti vlasnik zemljišta, vlasnik građevine, investitor građevine ili druga osoba koja ima pravni interes (članak 158. stavak 2.). Zahtjevu se prilaže preslika katastarskog plana s ucrtanim oblikom i veličinom građevne čestice te dokaz da je građevina postojeća.
Ne. Članak 158. stavak 3. izričito propisuje da rješenje o utvrđivanju građevne čestice nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdano. Ono služi kao podloga za parcelaciju, ali pitanje vlasništva rješava se odvojeno.
Parcelacija građevinskog zemljišta izvan granica građevinskog područja radi povećanja građevne čestice unutar građevinskog područja nije dopuštena (članak 160. stavak 2.). Izvan građevinskog područja građevna čestica može postojati samo ako je na njoj izgrađena građevina u skladu sa zakonom.
To je jedan od slučajeva u kojima se smatra da građevna čestica nije utvrđena (članak 157. stavak 2. podstavak 2.). Potrebno je podnijeti zahtjev za utvrđivanje građevne čestice, pri čemu se čestica određuje u skladu s prostornim planom, a ako to nije moguće — u skladu s pravilima struke, vodeći računa o redovitoj uporabi građevine (članak 159.).
Parcelacijski elaborat je geodetski elaborat na temelju kojega se vrši dioba ili spajanje katastarskih čestica. Izrađuje ga ovlašteni inženjer geodezije, a potvrdu o usklađenosti s aktom izdaje upravno tijelo odnosno Ministarstvo (članak 162.). Bez potvrde, elaborat se ne može provesti u katastru.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.