Postupak ozakonjenja nezakonito izgrađenih objekata
Legalizacija objekata postupak je ozakonjenja nezakonito izgrađenih zgrada, reguliran posebnim Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Zakon o prostornom uređenju na više mjesta upućuje na ozakonjene zgrade i propisuje posebna pravila za njihovo uključivanje u sustav prostornog uređenja. Prema članku 3. stavku 1. podstavku 47., urbana sanacija definirana je kao skup planskih mjera kojima se poboljšava karakter izgrađenih područja devastiranih nezakonitim građenjem. Prostorni planovi propisuju mjere za urbanu sanaciju za područja na kojima pretežu zgrade ozakonjene na temelju posebnog zakona (članak 53. stavak 6.).
Jedna od ključnih poveznica Zakona o prostornom uređenju s legalizacijom je utvrđivanje građevne čestice. Prema članku 157. stavku 2. podstavku 5., zgrada ozakonjena sukladno posebnom zakonu smatra se građevinom za koju nije utvrđena građevna čestica, pa se za nju provodi postupak utvrđivanja rješenjem. Jedinice lokalne samouprave dužne su po tržišnoj cijeni prodati zemljište koje čini građevnu česticu zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju na temelju posebnog zakona o ozakonjenju (članak 176. podstavak 3.). Ovo je iznimno važno za vlasnike ozakonjenih zgrada kojima je potrebno formirati građevnu česticu.
Zakon o prostornom uređenju prepoznaje problem nezakonite gradnje i propisuje mjere za sanaciju takvih područja. Mjere za urbanu sanaciju propisuju se prostornim planom za područja na kojima pretežu ozakonjene zgrade (članak 53. stavak 6.), a ta se područja planiraju kao posebne zone urbane sanacije u kojima se uvjeti provedbe zahvata propisuju ovisno o pretežnom postojećem stanju (članak 53. stavak 7.). Izvan građevinskog područja dozvoljava se rekonstrukcija postojećih građevina (članak 44. stavak 1. podstavak 12.), što uključuje i ozakonjene građevine koje su time stekle status postojećih.
Zgrada za koju je izdano rješenje o izvedenom stanju smatra se postojećom građevinom u smislu Zakona o prostornom uređenju. To znači da se za nju može ishoditi rješenje o utvrđivanju građevne čestice, provesti parcelacija, zatražiti dozvola za promjenu namjene te izvršiti rekonstrukcija. Međutim, važno je razumjeti da ozakonjenje ne znači automatsku usklađenost s prostornim planom — nova gradnja na čestici ozakonjene zgrade mora biti u skladu s važećim prostornim planom, a za područja s pretežno ozakonjenim zgradama donose se mjere urbane sanacije.
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima vezanim uz legalizaciju objekata i njihovo uključivanje u sustav prostornog uređenja. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira status vaše građevine, mogućnosti ozakonjenja i daljnje korake za formiranje građevne čestice. Procesni hodogram vizualno prikazuje postupak — od provjere statusa zgrade do upisa u katastar i zemljišne knjige. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja, uključujući mogućnosti rekonstrukcije i promjene namjene ozakonjene građevine.
Česta pitanja
Postupak ozakonjenja reguliran je posebnim Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Potrebno je podnijeti zahtjev nadležnom upravnom tijelu s geodetskim snimkom i snimkom izvedenog stanja zgrade. Zakon o prostornom uređenju na taj postupak nadovezuje pravila o utvrđivanju građevne čestice (članak 157.) i urbanoj sanaciji područja s pretežno ozakonjenim zgradama (članak 53. stavak 6.).
Zgrada ozakonjena sukladno posebnom zakonu smatra se građevinom za koju nije utvrđena građevna čestica (članak 157. stavak 2. podstavak 5.). Potrebno je podnijeti zahtjev za donošenje rješenja o utvrđivanju građevne čestice, priložiti presliku katastarskog plana s ucrtanim oblikom čestice i dokaz da je zgrada postojeća (rješenje o izvedenom stanju).
Jedinice lokalne samouprave dužne su na zahtjev vlasnika po tržišnoj cijeni prodati bez provedbe javnog natječaja zemljište koje čini građevnu česticu zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju na temelju posebnog zakona o ozakonjenju (članak 176. podstavak 3.). Radi se o zakonskoj obvezi, ne o diskrecijskoj odluci.
Urbana sanacija je skup planskih mjera kojima se poboljšava karakter izgrađenih područja devastiranih nezakonitim građenjem (članak 3. stavak 1. podstavak 47.). Prostorni planovi propisuju mjere urbane sanacije za područja na kojima pretežu ozakonjene zgrade, a ta se područja planiraju kao posebne zone s uvjetima prilagođenim pretežnom postojećem stanju (članak 53. stavci 6. i 7.).
Da, ozakonjena zgrada ima status postojeće građevine, pa se za nju može provesti rekonstrukcija u skladu s prostornim planom. Izvan građevinskog područja dozvoljava se rekonstrukcija postojećih građevina (članak 44. stavak 1. podstavak 12.). Međutim, nova gradnja na čestici ozakonjene zgrade mora biti u skladu s važećim prostornim planom.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.