Upravljanje nekretninom u suvlasništvu zahtijeva suglasnost suvlasnika za redovite i izvanredne poslove. Saznajte kako se donose odluke i koja su pravila.
Upravljanje nekretninom u suvlasništvu uređeno je člancima 39. do 45. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Ove odredbe definiraju kako suvlasnici donose odluke o zajedničkoj nekretnini, razlikujući redovito i izvanredno upravljanje. Pravilno upravljanje nekretninom ključno je za očuvanje njezine vrijednosti, održavanje u funkcionalnom stanju i sprječavanje sporova među suvlasnicima.
Upravljanje nekretninom postaje posebno složeno kada nekretnina ima više suvlasnika s različitim interesima, što je čest slučaj kod naslijeđenih nekretnina, stambenih zgrada ili poslovnih prostora u suvlasništvu.
Prema članku 39. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, za poslove redovitog upravljanja potrebna je suglasnost suvlasnika čiji dijelovi čine većinu suvlasničkih dijelova. Redovito upravljanje obuhvaća tekuće održavanje nekretnine, manje popravke, davanje u zakup na uobičajeno vrijeme te imenovanje i opoziv upravitelja. Primjerice, odluka o krečenju zajedničkih prostorija ili popravku krova kao tekućem održavanju spada u redovito upravljanje.
Članak 41. dodatno propisuje da posao koji je nužan za redovito održavanje stvari može poduzeti svaki suvlasnik bez suglasnosti ostalih, s pravom zahtijevanja razmjernog povrata troškova. Ova odredba omogućuje hitno djelovanje kada je potrebno spriječiti štetu.
Članak 40. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da za poslove izvanrednog upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Izvanredno upravljanje uključuje promjenu namjene nekretnine, veće adaptacije i rekonstrukcije, otuđenje cijele nekretnine te opterećenje nekretnine stvarnim pravima. Nemogućnost postizanja suglasnosti svih suvlasnika čest je izvor sporova, osobito u praksi kada dio suvlasnika nije dostupan ili nije zainteresiran za suradnju.
Ako se suglasnost ne može postići, suvlasnik koji smatra da je određeni posao nužan može se obratiti sudu, koji može dopustiti provedbu posla ako ocijeni da je to opravdano.
Prema članku 42. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici mogu imenovati upravitelja koji obavlja poslove redovitog upravljanja u njihovo ime. Upravitelj može biti jedan od suvlasnika ili treća osoba (fizička ili pravna). Imenovanje upravitelja osobito je važno za stambene zgrade gdje velik broj suvlasnika otežava izravno odlučivanje. Članci 74. do 76. posebno uređuju upravljanje zajedničkim dijelovima zgrada u etažnom vlasništvu, propisujući obvezu imenovanja upravitelja za zgrade s više od određenog broja etažnih vlasnika.
Upravitelj je dužan voditi računa o redovitom održavanju, prikupljanju sredstava pričuve, organiziranju radova te izvještavanju suvlasnika o stanju nekretnine i financijskim pitanjima.
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža sveobuhvatnu pravnu podršku u pitanjima upravljanja nekretninom. Izrađujemo pisano pravno mišljenje u kojem analiziramo vaše suvlasničke odnose i savjetujemo o pravilnom načinu donošenja odluka. Pripremamo procesni hodogram koji vam daje jasnu sliku postupaka — od sazivanja skupštine suvlasnika do eventualnog sudskog postupka u slučaju neslaganja. Putem osobne online konzultacije s odvjetnikom možete razgovarati o konkretnim problemima upravljanja nekretninom, imenovanja upravitelja ili rješavanja sporova među suvlasnicima.
Česta pitanja
Za redovito upravljanje potrebna je suglasnost suvlasnika čiji dijelovi čine većinu, a za izvanredno upravljanje suglasnost svih suvlasnika, sukladno člancima 39. i 40. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Redovito upravljanje obuhvaća tekuće održavanje, manje popravke i davanje u zakup. Izvanredno upravljanje uključuje veće adaptacije, promjenu namjene, otuđenje ili opterećenje nekretnine stvarnim pravima.
Upravitelj može biti jedan od suvlasnika ili treća osoba (fizička ili pravna). Imenuje ga većina suvlasničkih dijelova, a obavlja poslove redovitog upravljanja, sukladno članku 42. Zakona.
Ako se suglasnost ne može postići, svaki suvlasnik može se obratiti sudu koji može dopustiti provedbu posla ili donijeti odluku o načinu upravljanja umjesto suvlasnika.
Da, prema članku 41. Zakona, posao nužan za redovito održavanje može poduzeti svaki suvlasnik bez suglasnosti ostalih, s pravom zahtijevanja razmjernog povrata troškova od ostalih suvlasnika.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.