Postupak brisanja hipoteke, služnosti i drugih tereta iz zemljišne knjige — potrebne isprave, rokovi i najčešće prepreke.
Tereti su stvarna prava i druga opterećenja upisana u teretovnici (list C) zemljišnoknjižnog uloška. Prema članku 24. Zakona o zemljišnim knjigama, u teretovnicu se upisuju hipoteke, služnosti, pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa te ograničenja raspolaganja kojima je podvrgnut svagdašnji vlasnik. Tereti mogu značajno utjecati na vrijednost i prometljivost nekretnine — hipoteka daje banci pravo namirenja iz nekretnine, služnost ograničava vlasnikova prava, a zabrana otuđenja sprječava prodaju. Zato je brisanje tereta važan korak nakon što razlog za njihov upis prestane.
Hipoteka je najčešći teret na nekretninama. Nakon otplate kredita, banka je dužna izdati brisovnu ispravu — izjavu da pristaje na brisanje hipoteke. Prema članku 59., ta isprava mora sadržavati izričitu izjavu vjerovnika da pristaje na brisanje, a potpis mora biti ovjerovljen (članak 57.). Prijedlog za brisanje podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika (članak 105.). Kad založni vjerovnik predlaže brisanje, potrebna je i suglasnost vlasnika nekretnine (članak 103. stavak 3.). Za zajedničke (simultane) hipoteke koje terete više nekretnina posebno se primjenjuju odredbe članaka 151.–161. o postupku sa zajedničkim hipotekama.
Služnosti (primjerice služnost puta ili vodocrpna služnost) brišu se kada prestanu razlozi za njihovo postojanje — sporazumom stranaka, sudskom odlukom ili protekom vremena. Za brisanje je potrebna isprava iz koje je vidljivo da je pravo prestalo te pristanak ovlaštenika služnosti. Zabrana otuđenja i opterećenja briše se kad prestane razlog za njezin upis, a pravo nazadkupa, prvokupa, najma i zakupa brišu se istekom ugovorenog roka ili sporazumom stranaka. U svim slučajevima, isprava za brisanje mora ispunjavati opće pretpostavke iz članaka 48. i 49. — mora biti bez očitih nedostataka i sadržavati podatke o strankama.
Postupak brisanja tereta pokreće se prijedlogom ovlaštene osobe (članak 103.). Sud pregledava prijedlog prema kriterijima iz članka 117. — provjerava ima li zapreka za upis, jesu li isprave uredne i je li podnositelj ovlašten. Čest problem u praksi je da vjerovnik (najčešće banka) kasni s izdavanjem brisovne isprave ili da je isprava nepotpuna. Ako na hipotekarnoj tražbini u vrijeme kad se zahtijeva brisanje još postoje podzaložna prava, brisanje se može dopustiti samo uz uvjet da pravni učinak nastupa tek kad podzaložna prava budu izbrisana (članak 74.). Za stare hipoteke upisane prije 1. rujna 1980. postoji mogućnost brisanja po službenoj dužnosti (članak 162. stavak 2.), a za hipoteke starije od 30 godina moguće je pokrenuti postupak amortizacije (članak 162. stavak 1.).
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u postupcima brisanja svih vrsta tereta iz zemljišne knjige. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira stanje teretovnice i identificira korake potrebne za brisanje. Procesni hodogram vizualno prikazuje cjelokupni postupak — od pribavljanja brisovne isprave do pravomoćnosti rješenja. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja, posebice kod složenijih situacija poput zajedničkih hipoteka ili starih tereta.
Česta pitanja
Nakon otplate kredita banka je dužna izdati brisovnu ispravu s izričitim pristankom na brisanje hipoteke i ovjerenim potpisom (članci 57. i 59. Zakona o zemljišnim knjigama). S tom ispravom javni bilježnik ili odvjetnik elektronički podnosi prijedlog za brisanje. Sud donosi rješenje u roku od 15 radnih dana ako je prijedlog uredan.
Da. Hipoteke upisane do 1. rujna 1980. mogu se brisati po službenoj dužnosti ili na prijedlog stranke (članak 162. stavak 2.). Za hipoteke starije od 30 godina, ako se ne može pronaći vjerovnik ni njegovi pravni sljednici i ako se tražbina nije ostvarivala, može se pokrenuti postupak amortizacije (članak 162. stavak 1.) koji završava brisanjem.
Ako je kredit u cijelosti otplaćen, banka nema pravnu osnovu za odbijanje izdavanja brisovne isprave. U tom slučaju možete uputiti pisani zahtjev banci, a ako ne reagira, možete pokrenuti sudski postupak radi utvrđenja prestanka hipotekarne tražbine. Na temelju pravomoćne sudske odluke, sud će dopustiti brisanje hipoteke.
Troškovi brisanja hipoteke uključuju sudsku pristojbu za prijedlog za brisanje i naknadu javnom bilježniku ili odvjetniku za podnošenje prijedloga. Točni iznosi ovise o visini izbrisane hipoteke i važećoj tarifi. Sama banka ne bi trebala naplaćivati izdavanje brisovne isprave, ali je preporučljivo to provjeriti unaprijed.
Možete, ali hipoteka tereti nekretninu neovisno o promjeni vlasnika. Uobičajena praksa je da se kupoprodajna cijena ili njezin dio koristi za otplatu kredita prodavatelja, nakon čega banka izdaje brisovnu ispravu. Alternativno, kupac može preuzeti dug uz suglasnost banke. U svakom slučaju preporučljivo je pravno savjetovanje prije transakcije.
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.