Izvadak iz zemljišne knjige

Što je zemljišnoknjižni izvadak?

Zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak) javna je isprava koja prikazuje aktualno pravno stanje određene nekretnine onako kako je ono evidentirano u zemljišnoj knjizi. Prema članku 8. Zakona o zemljišnim knjigama, izvaci iz zemljišne knjige imaju svojstvo javne isprave, a smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine. To znači da je ZK izvadak temeljni dokument za svaku pravnu transakciju vezanu uz nekretninu — kupoprodaju, zasnivanje hipoteke, provjeru vlasništva ili identifikaciju tereta.

Sadržaj i listovi ZK izvatka

Zemljišnoknjižni uložak, a time i izvadak, sastoji se od tri dijela (članak 20.):

• Posjedovnica (list A) — sadrži podatke o zemljišnoknjižnom tijelu: broj katastarske čestice, površinu, adresu, način uporabe i izgrađenost. U posjedovnici se upisuju i služnosti u korist nekretnine te javnopravna ograničenja (članak 21.).
• Vlastovnica (list B) — prikazuje tko je vlasnik nekretnine ili suvlasničkih udjela. Ovdje se evidentiraju i ograničenja vlasnika glede raspolaganja, poput zabrane otuđenja i opterećenja (članak 22.).
• Teretovnica (list C) — sadrži stvarna prava kojima je nekretnina opterećena: hipoteke, služnosti, pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa i koncesije (članak 24.).

Čitanje ZK izvatka zahtijeva razumijevanje ovih listova. Primjerice, ako u teretovnici vidite upis hipoteke, nekretnina je založena za osiguranje kredita. Ako u vlastovnici stoji napomena o zabilježbi spora, postoji sudski postupak koji može utjecati na vlasništvo.

Kako pribaviti ZK izvadak?

Zemljišna knjiga javna je i dostupna svima (članak 7.). Izvadak se može pribaviti na nekoliko načina:

• Putem suda — na zahtjev stranke izvadak može izdati svaki sud, neovisno o mjesnoj nadležnosti (članak 27. stavak 1.).
• Putem javnog bilježnika ili odvjetnika — kao ovlašteni korisnici informacijskog sustava (članak 27. stavak 2.).
• Putem sustava e-Građani — elektroničkim putem za osobe s pristupom (članak 27. stavak 3.).
• Online uvid — putem mrežnih stranica Ministarstva pravosuđa može se ostvariti uvid u glavnu knjigu, ali takav podatak nema svojstvo javne isprave (članak 26.). To je korisno za informativnu provjeru, ali za pravne poslove potreban je službeni izvadak.

Na što obratiti pozornost pri čitanju izvatka

Prilikom analize ZK izvatka posebnu pozornost treba obratiti na sljedeće: postojanje plombi — oznaka koje pokazuju da je u tijeku postupak upisa (članak 108.); zabilježbe sporova koje upozoravaju na sudske postupke (članak 86.); predbilježbe koje ukazuju na uvjetno stjecanje prava (članak 34. stavak 3.); te redoslijed upisa u teretovnici koji određuje prvenstveni red namirenja. Stjecatelj koji u dobroj vjeri postupa s povjerenjem u zemljišne knjige pravno je zaštićen (članak 8. stavak 3.), ali ta zaštita ne vrijedi ako je iz izvatka bilo vidljivo da postoje sporne okolnosti.

Kako vam Borić & Toš može pomoći?

Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u analizi i tumačenju zemljišnoknjižnih izvadaka. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje detaljno objašnjava pravno stanje nekretnine na temelju ZK izvatka i identificira potencijalne rizike. Procesni hodogram vizualno prikazuje korake za rješavanje eventualnih problema otkrivenih u izvatku. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja i dobiti konkretne smjernice prije kupnje ili prodaje nekretnine.