Uspostava služnosti prolaza i puta — upis u zemljišnu knjigu, prostorne granice, prava i obveze vlasnika povlasne i poslužne nekretnine.
Služnost puta (služnost prolaza) stvarno je pravo na tuđoj nekretnini koje ovlašćuje vlasnika jedne nekretnine (povlasne) da koristi dio druge nekretnine (poslužne) radi prolaza. U zemljišnoj knjizi služnost se upisuje u teretovnici (list C) poslužne nekretnine kao teret, a u posjedovnici (list A) povlasne nekretnine kao pravo koje postoji u njezinu korist. Prema članku 37. stavku 5. Zakona o zemljišnim knjigama, ako se stvarna služnost upisuje u ulošku poslužne nekretnine, to će se po službenoj dužnosti istodobno zabilježiti i u posjedovnici povlasne nekretnine. Služnost puta posebno je važna za nekretnine koje nemaju direktan pristup javnoj cesti.
Za upis služnosti puta u zemljišnu knjigu potrebna je isprava kojom se osniva služnost — najčešće ugovor o osnivanju služnosti ili sudska odluka. Isprava mora ispunjavati pretpostavke iz članaka 57.–60. za uknjižbu, odnosno sadržavati ovjereni potpis vlasnika poslužne nekretnine i izričit pristanak na uknjižbu. Prema članku 37. stavku 1., kod služnosti moraju biti sadržaj i opseg prava što detaljnije upisani, ali nije potrebno navesti novčanu vrijednost. Ako se želi ograničiti izvršavanje služnosti na određene prostorne granice, te granice moraju biti točno određene — smatraju se točno određenima ako su ucrtane u nacrtu priloženom ispravi (članak 37. stavci 2. i 3.). Služnost se može osnovati i uz ograničenje rokom ili uvjetom, što se zabilježuje zajedno s upisom (članak 37. stavak 4.).
Vlasnik povlasne nekretnine ima pravo prolaziti preko poslužne nekretnine u opsegu utvrđenom ispravom i upisom. Vlasnik poslužne nekretnine dužan je trpjeti izvršavanje služnosti, ali ima pravo zahtijevati da se služnost izvršava na način koji ga najmanje opterećuje. Služnost je vezana uz nekretninu, a ne uz osobu — prelazi na svakoga tko stekne vlasništvo povlasne ili poslužne nekretnine. Upravo zato je upis u zemljišnu knjigu ključan — on osigurava vidljivost prava za sve buduće vlasnike. Pri otpisu dijela nekretnine na kojem se služnost ne izvršava, služnost se ne prenosi u novi uložak (članak 168. stavak 3.).
Služnost puta prestaje sporazumom stranaka, odreknućem ovlaštenika, sjedinjenjem (kad ista osoba postane vlasnik obiju nekretnina), protekom roka ili ispunjenjem uvjeta, te sudskom odlukom. Za brisanje iz zemljišne knjige potrebna je isprava iz koje je vidljivo da je služnost prestala, uz pristanak ovlaštenika. Brisanje se provodi u teretovnici poslužne i posjedovnici povlasne nekretnine. U praksi se problemi javljaju kad se služnost izvršava desetljećima bez upisa — u tom slučaju može se steći služnost dosjelošću, ali je za upis u zemljišnu knjigu potrebna sudska odluka kojom se to utvrđuje. Svaka promjena upisa služnosti po službenoj se dužnosti istodobno provodi u ulošcima obiju nekretnina (članak 37. stavak 5.).
Odvjetničko društvo Borić & Toš pruža stručnu podršku u svim pitanjima vezanim uz služnost puta i druge služnosti. Izrađujemo pisano pravno mišljenje koje analizira osnovanost i opseg služnosti, identificira prava i obveze stranaka te predlaže korake za upis ili brisanje. Procesni hodogram vizualno prikazuje postupak osnivanja ili prestanka služnosti. Na osobnoj online konzultaciji s odvjetnikom možete raspraviti specifičnosti vašeg slučaja i dobiti konkretne smjernice.
Česta pitanja
Služnost puta upisuje se na temelju isprave o osnivanju (ugovor ili sudska odluka) u teretovnici poslužne nekretnine, a istodobno se po službenoj dužnosti zabilježava u posjedovnici povlasne nekretnine (članak 37. stavak 5.). Sadržaj i opseg moraju biti što detaljnije navedeni. Ako se služnost ograničava na dio nekretnine, prostorne granice moraju biti ucrtane u nacrtu priloženom ispravi (članak 37. stavci 2.-3.).
Da, služnost puta može se steći i dosjelošću — dugotrajnim faktičnim izvršavanjem prolaza kroz određeni vremenski period, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki. Međutim, za upis u zemljišnu knjigu potrebna je sudska odluka kojom se utvrđuje stjecanje služnosti dosjelošću. Također, sud može osnovati nužni prolaz odlukom ako nekretnina nema pristup javnoj cesti.
Da, služnost puta stvarno je pravo vezano uz nekretninu, a ne uz osobu. To znači da prelazi na svakog budućeg vlasnika i povlasne i poslužne nekretnine. Upravo zato je upis u zemljišnu knjigu važan — on osigurava vidljivost i pravnu sigurnost za sve buduće vlasnike. Kupac nekretnine opterećene služnošću mora trpjeti njezino izvršavanje.
Za brisanje služnosti potrebna je isprava koja dokazuje prestanak služnosti — sporazum stranaka s ovjerenim potpisom, sudska odluka ili dokaz o sjedinjenju (kad ista osoba postane vlasnik obiju nekretnina). Brisanje se provodi u teretovnici poslužne i posjedovnici povlasne nekretnine. Prijedlog se podnosi elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika.
Ako vaša nekretnina nema pristup javnoj cesti, imate pravo zahtijevati osnivanje nužnog prolaza sudskim putem uz naknadu vlasniku poslužne nekretnine. Ako je služnost već upisana u zemljišnoj knjizi, a susjed blokira prolaz, to je smetanje posjeda protiv kojeg se možete zaštititi tužbom. Zabilježba spora u zemljišnoj knjizi može osigurati vaš položaj tijekom postupka (članak 86.).
Proces
Odaberite područje i temu, opišite situaciju i priložite relevantne dokumente.
Odvjetnik pregledava upit i šalje vam pisanu ponudu s procjenom radnih sati.
Izrađujemo pisano pravno mišljenje s procesnim hodogramom — pregled opcija, rokova i rizika. Zastupanje i izrada podnesaka nisu dio paketa i ugovaraju se posebno.
Završni video poziv s odvjetnikom radi pojašnjenja mišljenja i odgovora na pitanja.
Pošaljite upit
Opišite svoju situaciju i priložite relevantne dokumente. Odvjetnik pregledava upit i šalje pisanu ponudu — bez obveza.